河南郑州郑东新区房地产市场楼盘建筑景观 图据视觉中国

8月3日晚，郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市财政局、国家税务总局郑州市税务局等8部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，被业内人士称为“郑州楼市新政15条”。其中备受关注的是，作为常住人口超千万的省会城市，郑州此次率先“官宣”了落实“认房不认贷”政策。

7月27日，据新华社报道，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流，强调要进一步落实好个人住房贷款“认房不用认贷”等政策。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶称，郑州本次明确落实“认房不认贷”，成为住建部提出个人住房贷款“认房不用认贷”后首个明确表态的城市。

成都商报-红星新闻记者注意到，8月4日，郑州又对公积金贷款政策进行了调整，与“郑州楼市新政15条”形成“组合拳”。其中明确，自2023年8月7日起，在郑州市行政区域内使用住房公积金贷款（含组合贷款）购买家庭首套或改善性住房时，所购住房为新建商品房的，最低首付款比例为20%，所购住房为存量商品房（二手房）的，最低首付款比例为30%。

一系列稳楼市政策的发布意味着什么？为什么郑州成为率先调整优化房地产政策的城市？房地产市场如何才能恢复有序发展？

郑州当地房产中介：新政还未让市场发生明显变化

记者注意到，郑州此番出台的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》中，有几条政策引发社会较高关注。例如，政策提出，毕业3年以内来郑新就业青年人才，在享受原有青年人才购房补贴的基础上，由开发区、区县（市）再按照100%的比例给予购房契税补贴；符合国家生育政策生育二孩、三孩且子女未成年的家庭，凡即日起至2023年12月31日期间在郑购买新建商品住房并完成契税缴纳的，一次性给予二孩家庭2万元、三孩家庭3万元货币补贴。

对此，北京师范大学政府管理研究院副院长、产业经济研究中心主任宋向清认为，这几个方面是新政的“亮点”。通过市场调控政策，鼓励二孩、三孩生育，把地产调控政策和生育政策结合起来。既呼应了多孩家庭的实际住房需求，又激励更多家庭生育。同时，通过房地产政策让人才引进政策有了支撑点。在保障房地产市场新增更多新生购买力量的同时，也推动郑州产业高质量发展，在吸引人才方面提供了支持。此外，“郑州楼市新政15条”还通过税收优惠、贷款优惠，促进商品房消费。在激发房地产市场活力的同时，也促进消费市场发展。

从8月3日“郑州楼市新政15条”落地以来，当地二手房市场挂牌量有所增加。据财联社记者查阅诸葛找房网站发现，8月3日至8月4日，共有756套房源降价出售，68套房源涨价出售。

对此，景晖智库首席经济学家胡景晖认为，出现二手房降价出售的现象，是因为当前一系列新政表面上是刺激房地产，但实际上还是对新房的利好。新房交易税费低，各种补贴多，实际获得贷款多，大家都更愿意买新房，二手房再不降价就更卖不出去了。

日前，郑州本地多位房产公司中介对记者表示，尽管挂牌量有所增加，但二手房实际成交量与政策出台前并没有显著变化。

为什么是郑州打响调整优化房地产政策“第一枪”？

作为人口净流入城市，郑州常住人口总量持续保持增长。据郑州市统计局数据显示，2022年年末，郑州市常住人口达1282.8万人，在全国城市中居第11位，跻身特大城市之列。

易居研究院研究总监严跃进表示，此次郑州出台的15条政策内容比较详细，其关键点在于，非常积极地落实了中央政治局、国常会和住建部的相关精神。郑州此次发文，打响了“调整优化房地产政策”第一枪。这一枪也标志着购房政策放松和支持动作全面铺开，信号意义和示范效应极强。

据郑州市住房保障和房地产管理局相关负责人介绍，此次新政出台是基于两个背景。一是从7月21日开始，中央、省上出台了一系列促进房地产市场平稳健康发展的意见，合肥、扬州等地均已推出相关政策措施，一线城市北京、广州也相继表态将进行调整，以适应市场需要；其次，1至7月郑州市商品房销售面积增速高于全国平均水平和一线重点城市，新政可进一步促进市场回暖。

8月8日，景晖智库首席经济学家胡景晖对记者表示，之所以是郑州率先调整相关房地产政策，有几个主要原因。第一，郑州新房供应量特别大。据河南楼市网数据研究中心统计，今年上半年，郑州全市新建商品房批准预售面积共计472.76万平方米，同比增长23.36%，其中新建商品住宅批准预售面积共计379.94万平方米，同比增长16.75%。第二，郑州前些年烂尾楼爆雷事件比较多。第三，从整体来看，目前郑州地方财政存在困难，如果房地产没有起色，将不利于经济发展。

记者梳理发现，今年上半年，郑州楼市在经历小幅回暖后步伐放缓。从国家统计局发布的2023年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况可以看出，4月份郑州新房价格环比上涨0.5%，已经连涨4个月，二手房价格环比下降0.3%，由3月上涨0.4%转为下跌。

进入今年5月、6月，易居研究院发布的月度房价指数数据显示，郑州新房房价指数环比由涨转跌，5月和6月环比分别下调0.2%和0.3%。

到了今年7月，从国家统计局发布的70城房价数据可以看出，郑州新房房价指数环比下调0.3%，同比持平；二手房价格指数环比下降0.8%，同比下降4.7%，降幅更为明显。

胡景晖表示，这些数据意味着郑州房地产市场亟待政策“松绑”，以稳定房地产市场发展，实现经济稳定增长。

■专家建议

应针对不同人群形成“组合拳”

郑州打响调整优化房地产政策“第一枪”之后，多位业界专家认为，未来在一、二线城市将陆续发布相关政策，从高层定调迈向各地区表态和执行阶段。

易居研究院研究总监严跃进表示：“郑州新政意味着新一轮政策宽松期正式开启。我们认为，密集的政策将陆续发布。总体上，此类政策对于激活合理住房消费需求和提振市场信心等，都有积极的作用。”

记者注意到，8月3日，海南省住房公积金管理局、海南省住房和城乡建设厅发布《关于提取住房公积金支付购买新建商品住房和保障性住房首付款的通知》，支持购房人使用住房公积金与自筹资金相结合的方式支付购房首付款；8月4日，江苏南京提出“对购买新建商品住房的实施补贴，对集体土地房屋征收推行房票安置”等。

对于这些新规，胡景晖对记者表示，这些恢复房地产市场信心的举措，仍然没有走出原来的逻辑和思维模式。“我个人认为，政策的效果还需要进一步观察。”

不同需求的消费者，对于政策的关注点有所不同。胡景晖指出，房地产市场需求可以分成首次置业、改善型购房和投资3部分。“从首次置业来讲，很多都是年轻人，这个时候你让他去买房子显然很不现实，恐怕要掏空‘6个钱包’，如果掏空了‘6个钱包’，又将面临养老这一重要的社会问题。”胡景晖认为，从首次置业角度来看，要把首付比例尽可能降低。

胡景晖认为，改善型置业是现在市场的购买主体。他指出，最重要的是把一系列政策做组合套嵌，针对性地形成一揽子方案，而不是零敲碎打，例如首付比例应该降到20%到30%，利率也要大幅度下降，改善型购房后针对装修、家居、家电也应提供消费贷款支持。此外，“房子不能炒，并不是说不能投资。”如果中长线持有一个房子，长期通过房租收益和溢价收益来获取合理的投资回报，这不算“炒”，也不应该被狙击和禁止。

他指出，想让消费者购房，第一要有信心，第二要有钱，第三要有意愿。“要想让房地产市场复苏，不能再做割裂的、碎片化的、局部的政策调整，而是应该针对首次置业人群、改善型购房人群、有投资需求人群，把各项政策做组合、做套嵌，同时加大优惠力度。”

成都商报-红星新闻记者

付垚 吴阳 实习生 任彤彤