有望降准支持存量房贷利率下调
“对于银行部门来说，存量贷款利率下调的代价还是要小于居民缩表的。”贾东旭团队认为，居民部门存款贷款双双下降的格局显示，居民购房偏好的改善或已经和需求政策难以完全挂钩，而更多体现为中长期因素，如城镇化工业化不均等因素。另一方面，上半年集中投放的居民经营贷或构成了提前还款资金来源的一部分，存量房贷利率下调的必要性已经越来越高。
董希淼表示，7月住户贷款数据反映出居民部门融资需求较为不足，对未来的信心和预期转弱。应尽快从需求侧发力，加快调整优化住房限购、限贷政策，继续加大差别化住房信贷政策实施力度，综合采取下调首付比例、取消“认房又认贷”、降低存量贷款利率等措施。
“居民提前还贷原因之一是部分存量房贷利率偏高，与新增房贷之间的利差偏大。”董希淼强调，应正视这个问题，采取措施阶段性降低部分存量房贷利率，减轻居民住房消费负担，助力恢复和扩大消费。
据他初步测算，目前利率偏高的存量房贷余额约为15万亿元至20万亿元。如果利率平均下调100个基点，每年将减少商业银行利润1500亿～2000亿元；如果利率平均下调50个基点，每年将减少商业银行利润750亿～1000亿元。总体而言，存量房贷利率下调，对银行利润和息差有影响但影响并不大。银行可以采取多方面措施，减缓存量房贷利率调整对利润和息差的影响。
目前，存量房贷利率下调已迈出第一步。8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局在2023年下半年工作会议中明确提出，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。不少业内人士认为，央行表态后，居民存量房贷的利率下调将开始启动，后续有望迎来更多举措。不过，考虑银行和居民之间的博弈，调整或有一定周期，很难“一蹴而就”。
存量利率调降还有哪些难点？贾东旭团队认为，掣肘存量房贷利率下调的因素在于银行净息差较低，而居民贷款又是其主要利润来源之一。随着存量房贷利率的调整，商业银行的净息差修复仍需有赖于负债端成本的下降，降准仍是较优选择。
他们判断7～8月有望降准25BP。同时，考虑到今年6月个人住房贷款利率水平仅有4.11%，较2021年底下行152BP，仅通过降准难以完全缓和净息差压力，则存款利率再度调降也成为可能。
